Quy định pháp luật về việc xây tường sát nhà bên cạnh

Trong quá trình xây dựng hoặc cải tạo nhà ở, một vấn đề thường gây nhiều băn khoăn và tranh cãi giữa các gia chủ là việc xây tường sát nhà bên cạnh. Liệu hành động này có hợp pháp? Những quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này? Và những rủi ro tiềm ẩn nào có thể phát sinh?

Bài viết này sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan, cùng với những lưu ý khi xây dựng giúp bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn và tránh được những tranh chấp không đáng có.

Quy định pháp luật hiện hành về việc xây tường sát nhà bên cạnh

Việc xây dựng tường sát nhà hàng xóm phải tuân thủ các quy định pháp luật sau:

Luật Xây dựng

Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định về các hoạt động đầu tư xây dựng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư xây dựng.

Mặc dù Luật Xây dựng không có điều khoản cụ thể nào cấm tuyệt đối việc xây tường sát nhà bên cạnh, nhưng nó đặt ra những nguyên tắc chung về đảm bảo an toàn công trình, bảo vệ môi trường và quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu công trình lân cận. Việc xây dựng phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng (nếu có) và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan.

Luật Đất đai

Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sử dụng đất, bao gồm cả quyền về ranh giới và giới hạn xây dựng. Chủ sử dụng đất phải xây dựng công trình trong phạm vi ranh giới đất hợp pháp của mình. Nếu xây dựng vượt quá ranh giới sẽ bị coi là lấn chiếm đất và bị xử lý.

• Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, trong đó có việc “Không làm tổn hại đến các công trình công cộng và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của những người sử dụng đất khác”.

• Điều 175 và 176 quy định về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (quyền về lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua thửa đất liền kề) và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới thửa đất

Bộ luật Dân sự

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản, bao gồm cả đất đai và nhà ở.

• Quy định các nguyên tắc cơ bản về quyền sở hữu, các giao dịch dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

• Điều 175 quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Ranh giới được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mốc giới ngăn cách các bất động sản được xem là mốc giới chung. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

• Điều 176 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất phù hợp với quy hoạch xây dựng và các quy định khác của pháp luật, không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

• Điều 249 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá chiều cao, khoảng cách quy định và không xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Nguyên tắc về ranh giới đất và quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các thửa đất liền kề phải được xác lập rõ ràng và được các bên thỏa thuận hoặc xác định theo bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xây dựng công trình cần căn cứ theo ranh giới này.

Nếu hai bên có tường rào chung thì việc xây dựng, sửa chữa phải có sự đồng ý của cả hai bên. Trong trường hợp không có tường chung, chủ đất chỉ được xây trong phạm vi của mình và phải để lại khoảng cách theo quy định pháp luật nếu có.

Trường hợp được phép

• Có thỏa thuận đồng ý của chủ sở hữu nhà liền kề: Nếu chủ sở hữu cả hai bên có sự thỏa thuận bằng văn bản về việc xây tường chung hoặc xây tường sát ranh giới, đảm bảo không gây ảnh hưởng đến kết cấu và việc sử dụng của nhau thì việc xây dựng có thể được phép.
• Xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và không vi phạm quy chuẩn xây dựng: Nếu công trình được xây dựng hoàn toàn trên phần đất của mình và tuân thủ các quy định về khoảng cách an toàn, không gây ảnh hưởng đến kết cấu, ánh sáng, thông gió của nhà bên cạnh theo quy chuẩn xây dựng thì có thể được phép.
• Xây dựng tường rào: Việc xây dựng tường rào phân chia ranh giới giữa các thửa đất thường được cho phép, nhưng cần đảm bảo không xây lấn sang phần đất của người khác và tuân thủ các quy định về chiều cao, vật liệu xây dựng của địa phương.

Trường hợp không được phép

• Xây dựng lấn chiếm sang phần đất của nhà bên cạnh: Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng quyền sử dụng đất của người khác và chắc chắn không được phép.
• Xây dựng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết cấu chịu lực của nhà bên cạnh: Việc xây dựng mà làm suy yếu, nứt vỡ hoặc gây nguy hiểm cho công trình liền kề là hành vi bị cấm.
• Xây dựng làm chắn hoàn toàn ánh sáng tự nhiên và thông gió của nhà bên cạnh một cách trái phép: Quy chuẩn xây dựng thường có những quy định về khoảng cách tối thiểu để đảm bảo quyền lợi này của các công trình lân cận.
• Không có giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có): Việc xây dựng mà không có giấy phép theo quy định sẽ bị coi là xây dựng trái phép và có thể bị xử phạt, thậm chí buộc tháo dỡ.

Quy định về khoảng cách xây dựng giữa hai nhà

Để đảm bảo an toàn, thông thoáng, mỹ quan đô thị và phòng chống cháy nổ, pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể về khoảng cách xây dựng giữa các công trình, đặc biệt là giữa hai nhà ở.

Khoảng cách theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD)

QCVN 01:2021/BXD là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về các yêu cầu kỹ thuật trong quy hoạch xây dựng. Quy chuẩn này đưa ra các quy định cụ thể về khoảng cách tối thiểu giữa các công trình xây dựng, bao gồm cả khoảng cách ngang và khoảng cách lùi so với ranh giới đất.

Các quy định về khoảng cách thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Chiều cao của công trình: Công trình càng cao thì khoảng cách đến ranh giới và các công trình lân cận thường phải lớn hơn để đảm bảo an toàn và phòng cháy chữa cháy.
• Loại hình công trình: Nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề, chung cư, công trình công cộng sẽ có những quy định khác nhau về khoảng cách.
• Mật độ xây dựng của khu vực: Khu vực có mật độ xây dựng cao thường có những quy định chặt chẽ hơn về khoảng cách để đảm bảo không gian sống và hạ tầng kỹ thuật.
• Vị trí xây dựng: Xây dựng trong đô thị, khu dân cư nông thôn hay khu vực đặc thù cũng có những quy định riêng.

Theo QCVN 01:2021/BXD, có những quy định cụ thể về khoảng cách tối thiểu giữa các công trình để đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, chiếu sáng tự nhiên, thông gió và an toàn kết cấu. Việc xây tường sát nhà bên cạnh có thể vi phạm các quy định này nếu không đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật.

Xem thêm: Quy định mới nhất về khoảng lùi trong xây dựng

Trường hợp xây nhà trong đô thị, nhà liền kề, khu dân cư nông thôn

• Trong đô thị: Đối với các khu vực đô thị, đặc biệt là các khu vực có quy hoạch chi tiết, việc xây dựng nhà liền kề thường có những quy định cụ thể về việc xây tường chung hoặc tường riêng, khoảng cách giữa các nhà, chiều cao tối đa và các yêu cầu về kiến trúc. Việc xây tường sát nhà bên cạnh trong trường hợp này cần tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch và giấy phép xây dựng.
• Nhà liền kề: Đối với nhà liền kề, việc xây tường chung trên ranh giới có thể được phép nếu có sự thỏa thuận của cả hai chủ sở hữu và đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Tuy nhiên, việc xây tường riêng sát vách nhà bên cạnh cần xem xét kỹ các quy định về khoảng cách để đảm bảo không gây ảnh hưởng đến nhà liền kề.
• Khu dân cư nông thôn: Tại các khu dân cư nông thôn, quy định về khoảng cách xây dựng có thể linh hoạt hơn so với đô thị, nhưng vẫn phải đảm bảo các nguyên tắc về an toàn, không gây cản trở đến việc sử dụng đất và công trình của người khác.

Thủ tục và lưu ý khi muốn xây tường sát nhà bên

Để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có, khi có ý định xây tường sát nhà bên cạnh, bạn cần thực hiện các thủ tục và lưu ý sau:

Kiểm tra ranh giới đất

Trước khi xây dựng, cần kiểm tra ranh giới đất dựa trên:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Bản đồ địa chính tại địa phương.
• Nếu có nghi ngờ, nên đo đạc lại với sự tham gia của cán bộ địa chính.

Xin giấy phép xây dựng

Theo quy định của pháp luật, một số loại công trình xây dựng, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ có quy mô nhất định, đều phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Việc xin giấy phép xây dựng sẽ đảm bảo rằng công trình của bạn được xây dựng hợp pháp và tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Hãy liên hệ với cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để biết thông tin chi tiết về việc xin giấy phép.

Thỏa thuận với hàng xóm

Dù bạn xây trên đất của mình, nếu việc thi công ảnh hưởng đến nhà bên cạnh thì nên có sự thỏa thuận bằng văn bản để tránh tranh chấp về sau. Thỏa thuận nên nêu rõ:

• Vị trí xây dựng.
• Phương án thi công.
• Cam kết không gây hư hại và bồi thường nếu có sự cố.

Thiết kế và thi công đúng tiêu chuẩn

Nên thuê đơn vị thiết kế và thi công nhà ở uy tín, có kinh nghiệm xử lý các công trình sát ranh giới. Phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng, an toàn lao động và bảo vệ môi trường xung quanh.

Cách xử lý khi xảy ra tranh chấp xây dựng

Mặc dù đã cẩn trọng, nhưng tranh chấp xây dựng vẫn có thể xảy ra. Khi đó, bạn có thể xem xét các biện pháp xử lý sau:

• Thương lượng, hòa giải

Trước tiên, hai bên nên gặp gỡ để thương lượng, trao đổi và hòa giải trên tinh thần thiện chí. Điều này giúp giữ gìn mối quan hệ láng giềng và tránh căng thẳng pháp lý.

• Gửi đơn đến UBND xã/phường

Nếu không tự giải quyết được, bạn có thể gửi đơn đề nghị hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất. Cơ quan này sẽ mời hai bên làm việc và lập biên bản hòa giải.

• Khởi kiện dân sự nếu cần thiết

Trường hợp tranh chấp phức tạp, không thể hòa giải hoặc một bên không hợp tác, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền. Khi đó, bạn cần cung cấp các bằng chứng như giấy tờ đất, biên bản hòa giải, hình ảnh thiệt hại… để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Việc xây tường sát nhà bên cạnh là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết về các quy định pháp luật liên quan và sự tôn trọng quyền lợi của những người xung quanh. Mặc dù không có quy định cấm tuyệt đối, nhưng việc xây dựng cần tuân thủ các nguyên tắc về ranh giới đất, quy chuẩn xây dựng, đảm bảo an toàn và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến công trình liền kề.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích để đưa ra quyết định đúng đắn trong quá trình xây dựng hoặc cải tạo nhà ở.